红周刊丨秦佳丽
房地产市场转暖，民营房企也逐渐在拿地、融资等方面有新动作。不过，部分房企以价换量，力求在区域市场维持龙头地位。而且，房企对新增投资保持谨慎，短期还是以去库存为主。
3月16日，国家统计局发布70个大中城市房价变化数据，2月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有55个，创下2021年7月以来的新高；二手住宅销售价格环比上涨的城市有40个，为2021年8月以来的新高。在此背景下，《红周刊》了解到，民营房企在销售、拓储、融资等领域也初步呈现回暖迹象。其中，受益于部分城市首轮集中供地提前，今年前两月权益拿地金额TOP100房企阵营中，民营房企占比已近三成。
(相关资料图)
有业内人士向《红周刊》表示，目前投资积极的民营房企具有明显的区域化特征，比如在近期土拍热门的杭州，多家民企保持着本土化深耕战略。另有房企人士称，目前对市场投资持“谨慎乐观”态度，多数民企短期内仍以化债及去库存为主，市场投融资信心恢复或有待下半年。
销售拓储同比增长
民营房企迈出复苏第一步
作为衡量房企重启投资的重要指标，沉寂已久的土拍市场近期有了新动向。今年2月份以来，在北京、杭州、苏州等热点城市提前开启首轮集中供地，平均溢价率超过7%，其中不乏民企释放积极投资信号。
以出现“60抢1”、13宗地块中8宗“触顶”成交的杭州为例，从当地2023年度首批集中供地结果看，滨江集团(002244)联合体、伟星置业、中豪控股等民企竞得7宗土地，民营房企包揽半数出让地块。
在这之前，土拍市场刚经历了低谷的一年。据克而瑞、亿翰智库等机构数据，2022年百强房企拿地总金额同比腰斩至1.65万亿元，近四成百强房企投资暂停，其中民营房企收缩力度突出，拿地金额在集中供地额度中占比由2021年第一轮的40%降至2022年末的不足20%。不过，今年1～2月百强房企中民企拿地总额攀升至333.8亿元，同比上升16.6%；从前两月权益拿地金额TOP100房企类型看，民营房企占比已达29.8%。
《红周刊》了解到，今年前两月的房企拿地百强阵营中，近10家规模民企土地入账。据克而瑞公布的2023年1～2月房企新增货值TOP100排行榜，其间以新城控股(601155)、滨江集团、建业地产、朗诗绿色地产、富力地产为代表的民营上市房企新增货值分别为80.3亿元、69.9亿元、30.6亿元、24.9亿元、18.5亿元（见表1）。
其中，建业地产系去年4月份以来在公开土拍市场上首次露面，新城控股同样为时隔一年后重返公开市场获地。另值得一提的是，部分民营房企不吝溢价夺地，譬如新城控股以24.6亿元成交总价竞得杭州崇贤核心区一宗商业综合体用地，溢价率11.82%。
不过，目前民营房企或以“机会型”投资居多。《红周刊》以投资人身份咨询相关房企投资规划，新城控股董秘办回应，目前新城控股主要为“机会型”拿地，土地投资尚未系统性恢复，近期竞得的土地后续不排除会引入其他合作方。据透露：“从2月份重点城市销售情况看，确实能感受到市场回暖，不过这种回暖能否持续以及什么时候能够达到一个高位，还需要对市场情况保持密切跟踪。另外，销售价格方面，公司折扣力度正在往回收。”
中指研究院企业研究总监刘水向《红周刊》表示，整体来看，房企拿地力度仍处在下降通道，但存在企稳可能，热点一二线城市房企拿地热情有所上升。“在核心一二线城市土拍中，民企活跃度上升，如杭州一批次民企拿地金额占比达40%。”
事实上，土拍市场的回温依赖地产整体行情，近期房地产销售市场形势已同步改善。据机构统计数据，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月环比增长29.1%，同比增长14.9%；累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额同比降幅较上月收窄至-11.6%。其中，中海地产、华润置地、招商蛇口(001979)、华发股份(600325)等头部央国企前两月累计销售额同比增幅超过50%。
而在央国企表现出较强的抗周期韧性的同时，民营房企销售也开始释放回暖信号。《红周刊》查询中指院数据统计，今年1～2月，龙湖集团、滨江集团、美的置业、建业地产4家百强民营上市房企销售增幅明显，其间分别实现销售额281.3亿元、231.9亿元、150亿元、45.4亿元，同比增长57.94%、31.69%、5.63%、21.39%。（见表2）
环比来看，由于1月份逢“春节周”基数较低，2月份包括碧桂园、融创中国、新城控股、旭辉控股、金科集团、中南置地、中骏集团、合景泰富等20余家百强民营上市房企实现销售额环比增长。其中雅居乐、中国恒大、时代中国、佳兆业4家民营房企（权益销售额）单月环比增幅超过100%。
当中部分出险房企销售额大增与保交楼压力和折扣销售相关。譬如，2月份销售额环比增长141%、同比增长667%的中国恒大，以单月46.8亿元的全口径销售额重返克而瑞2月房企销售榜单TOP30。据了解，继今年2月份召开销售启动大会后，恒大3月份在全国260城推出1万套现房大优惠。
对于恒大等出险房企重返销售榜单，上海中原地产分析师卢文曦认为，这在一定程度上源于此前弱市背景下开发商推出的系列促销活动，结合系列“保交付”动作，使得其在市场初步好转的时候销售端有了起色。“不过，目前这类企业在市场中其还是‘以价换量’为主，如果不在合适价格区间，肯定难以持续。”
中国城市房地产研究院院长谢逸枫向《红周刊》表示，恒大、建业地产等面临困境的房企在2月份实现业绩大增源于多方面的因素，包括较大的价格优惠力度吸引了一部分购买力，保交楼压力下企业房源供给增加；多地限购、限贷、限价措施有所调整；支持刚需及改善性住房需求的政策导向起到了稳定市场信心的作用。
据谢逸枫介绍，判断房地产市场回暖的关键指标，包括销售量的持续稳定增长、房价止跌回升、土地市场成交火热、房企融资通道的通畅，以及房企销售业绩的稳定增长。“从前述情况看，民营房企呈现了初步复苏迹象，但是真正的企稳和复苏，以及未来能否扩大到更多房企，关键还要看去年‘金融16条’措施以及‘三支箭’的落实程度。”
本土化深耕特征显著
滨江、建业以价换量巩固基本盘
事实上，无论拓储还是销售，近期增速明显的房企具有浓厚区域化色彩。谢逸枫对此表示，部分民营房企投资积极，很大程度上源于其本土化战略，比如滨江集团等浙江本土房企，依靠本土深耕以实现规模扩张的战略不会改变——作为准一线城市，杭州人口聚集量大，经济实力强劲，土地资源相对稀缺，随着资金不断进入这个城市，当地楼市有持续发展空间。
有着“杭州一哥”之称的滨江集团、以及“河南王”建业地产是该轮逆势扩张的区域化典型民企。《红周刊》了解到，在今年杭州首轮集中供地市场中，滨江集团斥资34.06亿元斩获3宗地块，在当地182.2亿元土地出让总额中占比近两成。销售规模方面，仅杭州地区便为其贡献了近八成业绩，据中指研究院发布的房企2023年1～2月杭州房企销售排行榜，滨江集团以182.4亿元的区域销售额稳居杭州之首，在其231.9亿元的销售总额中贡献业绩占比79%。
时隔10个月重返土拍市场的建业地产也在郑州拿地。在今年郑州首轮土地供应市场中，建业地产斥资4.93亿元竞得郑州高新区一宗地块，系本轮拍地中两家斩获土地的民营房企之一。销售方面，河南地区为其贡献了超九成的业绩，据中指研究院发布的2023年1—2月河南省房企销售排行榜，建业地产以43.13亿元的销售额居于当地榜首，在其45.4亿元的总销售额中占比达95%。
两家房企在大本营持有大量土地储备。企业业绩公告显示，截至2022年中，滨江集团在累计土储方面的项目总占地面积约683.71万平方米，其中杭州地区占比为62%。建业地产的“省域化”战略更明显，截至2022年中，建业地产拥有土地储备建筑面积约5037万平方米，除了在海南地区拥有少量土储，河南地区占比98.88%。
不过，对滨江集团而言，大本营杭州的营收占比不断上升，毛利率贡献却不断下降。《红周刊》查询企业公告统计，2019年至2022年中，滨江集团披露其在杭州地区的营业收入依次为148.08亿元、109.33亿元、225.52亿元、76.33亿元，占报告期内营业收入比重依次为59.34%、38.23%、59.38%、71.40%；不过，期间杭州地区毛利率依次为46.38%、24.37%、20.72%、19.87%，毛利率水平整体下滑，且低于其金华、嘉兴、湖州等销售区域。
聚焦河南省域市场的建业地产毛利率下滑更明显，2019年至2022年中，建业地产毛利率水平依次为26.02%、19.85%、16.23%、7.59%。
毛利率下滑的背后两家房企未能摆脱“以价换量”模式。建业地产在销售数据公告中披露，其今年前两月销售均价为7066元/平方米，同比减少为8.5%。另据中指院披露，按滨江集团今年前两月累计销售额231.9亿元、销售面积58.6万平方米测算，其间滨江集团销售均价39573元/平方米，较去年同期下降19%。
民营房企将受益境内信用债发行
但观望情绪仍浓
从融资情况看，今年民营房企在相关支持工具下融资渠道拓宽。其中，信用债发行主体出现明显多样化，除央国企外，中小民营房企及出险房企也加入到发债阵营。
《红周刊》查询Wind数据了解到，近期房企境内信用债发行势头相对强劲。截至3月15日，今年已有55家房企成功发行104只境内信用债券，融资规模为1090.2亿元，较去年同期增长39.4%；票面利率方面则维系较低成本，平均票面利率为4.6%，与去年同期基本持平。具体来看，民企构成的境内信用债成功发行阵营包括中骏集团、雅居乐、卓越商业、滨江集团、合景泰富、新希望(000876)地产，发行规模合计57亿元，平均票面利率4.54%。（见表3）
其中，过去一年并未现身境内信用债发行市场的中骏、雅居乐，今年新加入到发行阵营。两家民营房企分别发行15亿元、12亿元中期票据，票面利率分别为4.1%、4.7%，拟用作项目开发建设、补充流动资金或偿还境外美元债。
前述两家房企虽然流动性紧张，但都在这一轮地产调控周期中保持着债务零违约的纪录。而与之不同的是，出险房企合景泰富也成功发行了7亿元中期票据用作项目开发建设，票面利率为4.5%，均获得中债增的不可撤销连带责任担保。
谢逸枫对此表示，以合景泰富为代表的出险房企成功发行信用债，一方面，能够被视为去年“金融16条”措施以及“三支箭”的延续；另一方面，这反映出险房企如果具备优质资产、基本面向好、进行了经营战略调整，一定程度上仍获得有关部门和机构的认同。随着化解出险房企风险的导向落地，接下来更多中小型民营房企有望发行境内信用债。
“在最近‘防范化解房地产风险’的政策导向下，对于积累的市场风险要逐渐‘排雷’，而不是‘一棒子打死’。”卢文曦表示，“关于房企发行境内信用债融资，目前相关机构对出险房企是开了一道口子的，少数指标不错、核心资产受市场认同的出险房企能够发债成功。”
驰援房企融资的“三支箭”也在推进路上。在支持民营房企债券融资的“第二支箭”作用下，中国银行(601988)间市场交易商协会官网2月份披露，万科、新城控股、美的置业等五家房企的中期票据已于去年12月份集中获批注册，累计可发行额度达669亿元。结合去年11月份碧桂园、龙湖地产分别也获批注册200亿元中票额度，民营房企及混改房企此轮获批注册中票额度已经超过800亿元。
另据《红周刊》了解到，自2022年底惠及中小房企股权融资的“第三支箭”放开以来，截至3月15日，已有27家A股房企披露增发预案或意向性公告，已披露的拟募集资金规模合计约522亿元，当中约四成拟定增主体为民营房企。其中，新城控股、荣盛发展(002146)、三湘印象(000863)、嘉凯城(000918)、大名城(600094)5家民企披露定增规模，拟募集资金合计约166亿元。
不过，在3～6个月左右的定增周期内，房企筹划再融资事项面临监管部门核准发行等多项环节，目前多数民营房企定增仍停留在董事会预案或股东大会通过阶段。此外，尽管前述多家民企储架式注册中期票据额度获批，但仅相当于获得发债“入场券”，有待成功发行才算拿到了真金白银。
目前看来，不同民营房企在系列融资支持工具下“受热不均”。某TOP30阵营民营房企战略研究经理向《红周刊》表示，“三支箭”出炉后主要流向碧桂园、龙湖地产等头部房企，这类民企融资状况改善较多，而TOP20以外的房企融资依然存在难度。此外，银行开展万亿级授信以来，房企受益主要表现在债务展期方面。
不过，该房企人士表示，其对未来房企投资持“谨慎乐观”态度，“如果后续政策持续推进的话，等市场信心再恢复一点，下半年会好一些。”
某西南品牌民营房企融资管理中心负责人亦向《红周刊》表示，当地企业对于新投（新增投资、新增投拓）仍在观望期。“比如仅就云南区域市场而言，昆明已经连续两三年没有太多土地供应，近两年的供应量合计只能达到2020年的三分之一，民企发起拿地的资金有限，”据介绍，“本地民企短期内还是以化债、存活、去库存为主，市场投资还要看外来大型房企。”
（本文已刊发于3月18日《红周刊》，提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）